수익형 근생 부지 선정, 건축사가 알려주는 ‘돈 되는 땅‘의 3가지 조건

안녕하세요. 
좋은 사람들과 좋은 이야기를 나눌 수 있는 좋은 장소를 짓는 건축사, [집짓다]입니다.
 
오늘 블로그의 어떤 이야기를 먼저 드릴까 고민하다, 며칠 전 제 사무실을 찾아오신 한 건축주분의 뒷모습이 떠올랐습니다.
사진 속 모습처럼, 그분은 평생 모은 은퇴 자금에 대출까지 더해 번듯한 ‘수익형 근생 건물’을 꿈꾸며 땅을 사 오셨습니다.
하지만 제가 마주한 토지이용계획원과 대지 현황은 참혹했습니다.
북측 일조권 사선제한에 걸려 건물의 절반이 깎여나가고, 주차 대수를 맞추다 보니 1층 임대 면적은 형편없이 줄어드는, 한마디로 **‘지을수록 손해인 땅’**이었기 때문입니다.
 
10년 넘게 건축사 사무소에서 수만 장의 도면을 그리며 가장 안타까운 순간이 바로 이때입니다. 집을 예쁘게 짓는 법(설계)보다 더 중요한 건, 그 건물이 올라설 땅의 '체급'을 읽는 눈입니다. 땅을 사고 나서 건축사를 찾아오면 이미 늦습니다.
 
그래서 오늘 첫 포스팅에서는 부동산 사장님은 절대 말해주지 않는,
오직 매일 도면을 그리는 사람만 볼 수 있는 **‘진짜 돈 되는 땅의 조건 3가지’**를 실무자의 시선에서 가감 없이 풀어보려 합니다.
좋은 장소는 설계도가 아니라, 좋은 땅을 알아보는 당신의 안목에서 시작됩니다..
 
 
 

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① "땅값은 도로가 결정하고,  건물 모양은 도로가 만든다"

 
"남향 땅이면 무조건 좋을까요? 대로변을 끼고 있으면 성공한 투자일까요?" 건축사의 시선은 조금 다릅니다. 겉보기에 화려한 땅이 정작 건물을 올릴 때는 발목을 잡는 '독(毒)'이 되기도 하거든요. 땅의 가치는 그 땅이 면한 **'도로'**와의 관계에서 결정됩니다.
 
 
 

• '도로의 화려함' 보다 '보행자의 동선'에 집착하세요

부동산 광고를 보면 '대로변 인접'이라는 말이 큰 장점처럼 나옵니다. 하지만 근생 건물을 지으려는 분들이라면 냉정해져야 합니다. 내 건물 앞 도로가 차들이 쌩쌩 달리기만 하는 곳이라면, 그건 길이지 '입지'가 아닙니다. 근생은 '차'보다 '사람'이 멈춰 서는 곳이어야 돈이 됩니다.
 

입지의 중요성

 
왕복 8차선 대로변은 얼핏 좋아 보이지만, 건축사의 눈에는 그저 '차들이 쌩쌩 지나가는 길'일 뿐입니다. 소음과 먼지 때문에 보행자의 발걸음은 빨라지죠. 반면, 이면도로에 있더라도 배후에 1,000세대 아파트 단지를 품고 있다면 이야기가 달라집니다. 장바구니를 든 이웃들이 매일 지날 수밖에 없는 **'길목'**이야말로 공실 걱정 없는 알짜배기 땅입니다.
 

• '4m의 법칙'을 확인하세요 (건축선 후퇴)

4m 도로 확폭

 
현황 도로폭이 4m가 안 되는 좁은 길을 끼고 있다면 주의하세요. 건축법상 도로 너비를 확보하기 위해 내 소중한 땅의 일부를 도로로 내어줘야(건축선 후퇴) 할 수도 있습니다

건축선의 지정
건축법 제46조 제1항 
제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

 
 

• 북쪽에 도로가 있는 땅이 '효자'입니다.

북측도로 일조권 사선제한

 
 
 
북쪽에 도로를 접하고 있으면 일조권 사선제한(정북 방향 인접 대지경계선으로부터 띄워야 하는 거리)으로부터 훨씬 자유롭습니다. 내 건물을 북쪽 도로 면적만큼 뒤로 물러나지 않고도 높게 올릴 수 있어 상층부 면적을 온전히 확보할 수 있습니다.
 

북측 방향 일조사선
건축법
제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
건축법 시행령
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. 
1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

 

 
 

• 도로의 경사와 면수(面數)를 체크하세요

경사가 **10%(약 5.7도)**를 넘으면 주차 진입이 어렵고 유모차나 휠체어 접근성이 떨어집니다.
또한, 1면만 접한 땅보다 2~3면을 접한 **'코너 땅'**이 진입로 구성과 주차 배치 면에서 압도적으로 유리합니다.
 
 
 
 
 

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② 건폐율, 용적률 숫자보다 '주차장'과 '계단실'을 먼저 상상하라.

많은 분이 건폐율과 용적률 숫자만 보고 건물 크기를 계산합니다.
하지만 소규모 부지에서 건물의 실질적인 크기를 결정하는 진짜 주인공은 **'주차장'**입니다.
 
 

• 주차 1대가 임대료 수백만 원을 가릅니다

특히 주차 8대 미만의 소규모 근생은 **'도로를 차로로 활용'**할 수 있는지가 핵심입니다.
(주차장법 시행규칙 제11조) 도로를 차로로 쓸 수 있다면 내 땅 안에 통로를 만들 필요가 없어 그만큼 1층 임대 면적을 넓게 쓸 수 있습니다.
이를 위해서는 대지가 도로와 접한 면의 길이가 충분히 길어야 합니다.

도로를 차로로 사용 할 수 있는 경우 차로로 확보해야할 부분을 임대면적으로 만들 수 있다.

도로에 면한 길이가 길수록 소규모주차장에서는 주차대수를 늘릴수 있다.

주차장법 시행규칙
제11조(부설주차장의 구조ㆍ설비기준) ⑤ 부설주차장의 총주차대수 규모가 8대 이하인 자주식주차장의 구조 및 설비기준은 제1항 본문에도 불구하고 다음 각 호에 따른다.
2. 보도와 차도의 구분이 없는 너비 12미터 미만의 도로에 접하여 있는 부설주차장은 그 도로를 차로로 하여 주차단위구획을 배치할 수 있다. 이 경우 차로의 너비는 도로를 포함하여 6미터 이상(평행주차형식인 경우에는 도로를 포함하여 4미터 이상)으로 하며, 도로의 포함 범위는 중앙선까지로 하되, 중앙선이 없는 경우에는 도로 반대쪽 경계선까지로 한다. 
3. 보도와 차도의 구분이 있는 12미터 이상의 도로에 접하여 있고 주차대수가 5대 이하인 부설주차장은 그 주차장의 이용에 지장이 없는 경우만 그 도로를 차로로 하여 직각주차형식으로 주차단위구획을 배치할 수 있다.

 
 
 

• 코어(계단실)의 위치가 평면의 '때깔'을 결정합니다.

주차장과 계단실을 어떻게 조합하느냐에 따라 1층 상가가 탁 트인 공간이 될지,
기둥 사이에 낀 기형적인 공간이 될지 결정됩니다. 땅을 사기 전 이 배치를 반드시 그려보아야 합니다.
 
 
 
 
 

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③ '지하 같지 않은 지하'로 면적을 최대화하라 (단, 북측인접지의 저지대는 피하세요)

땅에 경사가 있다는 건 위기이자 기회입니다.
"분명 도로에서 걸어 들어왔는데 서류상으로는 지하층인 공간, 임대 수익은 지상층 수준이면서 용적률 산정에서는 제외되는 이 영리한 건축적 해법을 알고 계십니까?"
건축법을 잘 활용하면 공부상(서류상) 지하층이지만, 체감상 지상처럼 노출되는 **'지하 같지 않은 지하'**를 만들 수 있습니다.
 
 

• 용적률의 마법, 지하층 활용

 
"분명 도로에서 걸어 들어왔는데 서류상으로는 지하층인 공간, 임대 수익은 지상층 수준이면서 용적률 산정에서는 제외되는 이 영리한 건축적 해법을 알고 계십니까?"
건축법을 잘 활용하면 공부상(서류상) 지하층이지만, 체감상 지상처럼 노출되는 **'지하 같지 않은 지하'**를 만들 수 있습니다.
지하층은 용적률 산정에서 제외됩니다. 경사지를 이용해 전면에서는 1층처럼 보이는 지하층을 만든다면, 공짜로 한 층을 더 얻는 것과 같습니다. 시니어 카페나 공방을 넣기에 최고의 공간이 되죠.

건축법 제2조 제1항
5. "지하층"이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다.

 
 
 

• 단, '북측 저지대'는 피하세요.

 

북측 인접지가 더 낮아 일조권 사선제한을 고려하여 계단식 형태로 지어진 건물

 
 
내 땅보다 북쪽 인접지가 더 낮다면 일조권 사선제한의 기준점도 낮아집니다.
이 경우 내 건물은 계단식으로 더 많이 깎여나가게 됩니다.
경사지를 볼 때는 반드시 '내 땅의 북쪽이 나보다 높은지' 확인하는 것이 실무적인 팁입니다.
 
 
 
 
 

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'땅을 사는 순간, 비지니스는 이미 시작 되었습니다.'
 
땅을 사고 나서 건축사를 찾아오면 설계로 해결할 수 있는 범위는 한정적입니다.
매입 전 단계에서 이미 어떤 수익을 낼지에 대한 **'공간 시나리오'**가 나와야 합니다.
건축주 스스로가 공간의 가치를 고민하는 '디벨로퍼'가 되어야 하는 이유입니다.
 
성공적인 근생 건축의 첫걸음, 땅에 대한 올바른 안목에서 시작됩니다.
여러분의 꿈과 수익을 모두 담아낼 수 있는 최고의 터전을 찾으시길 진심으로 응원합니다.